Jangan Pernah Terima Ketentuan Sewa Apapun Tanpa Syarat Negosiasi
Dalam pernyataan yang mengingatkan tentang kesulitan menembus industri real estat komersial , reporter Majalah CFO , Laura DeMars, jelas menunjukkan bahwa bahkan para profesional real estat pun mungkin kesulitan memahami kompleksitas biaya CAM; "Kompleksitas industri membuatnya sulit untuk masuk ke ..." Lebih lanjut DeMars menyatakan:
“Di pusat perbelanjaan, misalnya, para penyewa biasanya membayar biaya pemeliharaan gedung melalui biaya pemeliharaan area umum (CAM). Sementara CFO dari perusahaan manajemen properti tidak secara langsung mengelola penyewa, ia masih perlu memahami bagaimana biaya tersebut dikumpulkan ... lebih penting, karena pengecer besar sering mempersoalkan biaya CAM atau membayar hanya persentase ... CFO harus tahu cara akun untuk perbedaan, atau slip CAM. ”
Sebelum Anda mencoba menegosiasikan CAM atau Biaya Administrasi, pastikan Anda memahami apa itu. Jika biaya CAM merupakan masalah rumit untuk CFO, lebih baik Anda bersiap-siap!
Biaya CAM Standar Industri
Karena kondisi area umum tertentu memiliki efek langsung pada penyewa, biaya yang terkait dengan biaya pemeliharaan dan perbaikan lorong, lift, tangga, lobi, dan toilet umum cukup standar dalam biaya CAM. Juga biasanya dinilai untuk penyewa di biaya CAM adalah biaya yang terkait dengan pemeliharaan parkir (termasuk pencahayaan dan lansekap), dan trotoar.
Kiat tentang Menegosiasikan Biaya CAM Standar
Jika jenis biaya yang Anda diminta untuk membayar tidak dapat dinegosiasikan, pastikan sewa Anda secara khusus memungkinkan Anda untuk meninjau tagihan tuan tanah. Bisnis adalah bisnis, dan ini tidak boleh dilihat sebagai ketidakpercayaan seorang tuan tanah atau sesuatu yang pribadi, tetapi membayar biaya tidak dikenal hanya dengan itikad baik bukanlah bisnis yang baik.
Memerlukan pernyataan setidaknya bahwa pemilik harus menyediakan dokumentasi (akuntabilitas) untuk semua biaya yang dibebankan adalah satu-satunya cara untuk memastikan Anda ditagih secara adil.
Anda juga harus merundingkan berapa banyak biaya CAM dapat meningkat setiap tahun - menempatkan jumlah atau persentase maksimum. "Tutup" ini harus dicantumkan secara terpisah dari setiap kenaikan harga sewa lainnya.
Operasional dan Manajemen (O & M) Biaya Administrasi
Jika sewa Anda mengharuskan Anda untuk membayar biaya CAM untuk biaya operasional atau manajemen - segera keberatan dengan biaya tersebut. Jika pemilik bersikeras, mintalah untuk melihat daftar (bukti) dari biaya-biaya ini dan bagaimana bagian Anda telah dihitung. Biaya ini mungkin tidak benar-benar disebut biaya CAM, tetapi "Biaya Administrasi." Biaya administrasi masih biaya CAM - pemiliknya mencoba membuat Anda berkontribusi terhadap biayanya sendiri. Biaya administrasi biasanya didasarkan pada persen dari total biaya CAM.
Tips Menerosi O & M Biaya Administrasi
Kebanyakan penyewa akan keberatan dengan biaya operasional dan manajemen karena pemilik sudah membuat pendapatan dari sewa yang dibebankan bahkan tanpa biaya CAM. Jika biaya CAM Anda termasuk gaji untuk manajemen atau staf administrasi (on-atau off-site), biaya asuransi tanggung jawab (Anda harus membayar asuransi kewajiban Anda sendiri - pemilik akan mengharuskan ini sebelum Anda dapat pindah), iklan dan lainnya kegiatan promosi, layanan profesional seperti layanan hukum atau akuntansi, cobalah bernegosiasi ini dari sewa Anda.
Menurut Rosie Rees, “Pertarungan Terhadap Biaya CAM,” Majalah Lalu Lintas Ritel ; “Savvy tenant akan mengurangi persentase (yang berkisar dari 25% hingga 5%), dan mengecualikan biaya non-maintenance-type dari perhitungan (misalnya pajak, asuransi, utilitas).”
Rees juga percaya bahwa biaya perawatan dan perbaikan yang terkait dengan bangunan (yaitu atap, fondasi bangunan, dan dinding eksterior) tidak boleh diserap oleh penyewa karena ini bukan area umum yang digunakan oleh penyewa atau pelanggan mereka. Rees secara akurat menunjukkan; “Pemilik sudah mendapat pemasukan dari bangunan itu dalam bentuk sewa. Biaya pemeliharaan dan penggantian mereka harus dibayar oleh pemilik gedung dari pendapatan sewa. ”
Sumber:
Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. “Biaya Pertempuran Atas CAM.” 1 September 1999.
Laura DeMars. Majalah CFO. “The Real Deal.” Agustus 2007.