Ada dua perhitungan dasar untuk biaya CAM: biaya CAM Variabel, di mana jumlah penyewa diperlukan untuk berkontribusi meningkat berdasarkan sejumlah faktor; dan biaya CAM rata di mana biaya adalah jumlah tetap.
Biaya CAM dapat dibayar bulanan, triwulanan, setiap tahun, atau bahkan dibebankan dari waktu ke waktu sebagai perbaikan besar ke gedung atau seluruh bisnis / kawasan industri diperlukan.
Biaya CAM dapat meningkat pada tingkat yang berbeda dari tarif sewa bulanan karena mereka cenderung lebih bervariasi. Jadi, penting juga bahwa perbedaan sewa Anda antara biaya "variabel" dan "tetap" CAM dan termasuk semacam batasan, atau, maksimum biaya CAM Anda dapat ditingkatkan setiap tahun. Tingkat kenaikan ini harus menjadi pertimbangan terpisah dari berapa banyak Anda sewa dasar meningkat setiap tahun.
Kebanyakan Definisi Biaya CAM Menyesatkan dan Terlalu Sempit
Ada banyak definisi online dari biaya CAM yang menentukan biaya CAM sebagai penyewa berbagi sebagian dari biaya langsung mempertahankan area umum yang sangat spesifik. Definisi yang terlalu disederhanakan ini tidak sepenuhnya akurat dan seorang pemilik mungkin memasukkan banyak biaya tidak langsung sebagai biaya CAM yang tidak begitu jelas.
Praktek ini telah diperdebatkan dengan sengit di kalangan profesional industri apakah ini etis, atau bahkan legal. Singkatnya, Anda tidak boleh menandatangani sewa tanpa memahami apa yang mencakup biaya CAM dalam sewa komersial unik Anda .
Tujuan Biaya CAM: Berapa Biaya CAM?
Baik biaya CAM dan Beban Faktor melayani tujuan dasar yang sama: Untuk meminta penyewa untuk membantu menutupi biaya langsung pemilik untuk “area umum.” Area umum dapat mencakup internal (lorong, lift, lobi, kamar mandi umum, dll.) Dan pengeluaran eksternal (tempat parkir, area taman, dll.).
Pastikan untuk mencantumkan dalam sewa apa yang akan ditanggung oleh biaya CAM Anda, seberapa sering mereka harus dibayar, dan seberapa banyak mereka dapat ditingkatkan setiap tahun. Jika Anda akan diminta untuk membantu dengan biaya renovasi besar seperti repaving parkir, atau jenis perbaikan struktural mendapatkannya secara tertulis. Minta daftar pemilik ketika perbaikan-perbaikan ini terakhir dilakukan dan kapan dijadwalkan atau diantisipasi untuk dilakukan di masa depan.
Tidak semua tuan tanah akan membutuhkan penyewa untuk membantu dengan biaya seperti atap, pemeliharaan parkir, dan perbaikan struktural dan benar-benar tidak ada "standar" yang berlaku untuk sewa sehingga tidak bergantung pada hanya melihat "biaya CAM" di sewa Anda - pastikan CAM biaya dijelaskan.
Seorang pemilik tanah dapat memasukkan berbagai macam pengeluaran yang hanya terdaftar sebagai “Biaya CAM” atau “Biaya Administrasi” atas dasar bahwa ini adalah biaya yang dibayar pemilik rumah untuk keuntungan semua penyewa. Jika biaya CAM tidak dicantumkan secara jelas atau dijelaskan dalam sewa, pastikan untuk secara khusus menanyakan apakah Anda membayar untuk hal-hal berikut:
- Sistem keamanan atau gaji atau biaya lain yang terkait dengan personel keamanan di tempat.
- Izin, pajak, asuransi, atau biaya hukum apa pun.
- Iklan, tanda-tanda, atau pengeluaran umum lainnya yang dikeluarkan oleh pemilik untuk mengoperasikan atau mempromosikan bangunan (yaitu, gaji atau tunjangan untuk karyawan di lokasi atau bahkan di luar lokasi).
- Perbaikan dan renovasi pemeliharaan properti properti, termasuk penambahan lansekap atau desain ulang, lukisan eksterior, perlengkapan pencahayaan eksterior atau parkir, paving atau pelapisan ulang, atap, atau perbaikan dan upgrade ke pipa pusat, listrik, saluran pembuangan, dan sistem HVAC.
- Utilitas, sewa, atau biaya lain untuk mempertahankan ruang kantor sewa terpisah baik di-atau di luar lokasi.
Mengapa Penting untuk Memahami Secara Tepat Apa Biaya CAM yang Terdaftar di Sewa Komersial Anda
Pada tahun 1989, saya menyewa ruang industri untuk membuka konsinyasi kerajinan dan toko hobi. Taman itu tampaknya dalam kondisi baik dan pemiliknya adalah teman keluarga dan memotong sewa dengan sepertiga sebagai rasa hormat. Ini adalah sewa industri pertama yang saya tanda tangani dan tidak sepenuhnya menghargai kekuatan biaya CAM. Dengan kata lain, saya menandatangani dokumen hukum yang mengikat tanpa petunjuk tentang apa yang saya tandatangani.
Saya tidak tahu apa itu Triple Net Lease, hanya saja saya tidak perlu menandatangani kontrak. Saya bertanya kepada pemilik rumah jenis sewa apa yang akan saya tanda tangani dan tidak pernah sekalipun saya mendengar istilah "Triple Net." Sebaliknya, saya diberi tahu bahwa sewa saya memiliki CAM dan biaya administrasi. Apa yang tidak saya sadari pada saat itu adalah bahwa biaya administrasi termasuk pajak, asuransi, dan seluruh biaya yang sangat mahal lainnya.
Hanya satu bulan di sewa, pemilik taman mulai renovasi taman luas termasuk mendesain ulang unit depan untuk tampil lebih seperti ruang ritel. Tanda-tanda diubah, bangunan itu dicat ulang, dan beberapa perubahan struktural dibuat di depan taman industri.
RUU itu dibagi di antara semua penyewa, dan meskipun saya memiliki unit yang sangat kecil, saya terjebak dengan tagihan $ 5.000 - bagian saya dari upgrade taman meskipun unit saya berada di samping dan sama sekali tidak diuntungkan langsung dari salah satu perbaikan . Penyewa lain dipukul dengan hampir $ 20.000 dalam biaya renovasi. Seandainya saya membaca perjanjian itu dengan lebih hati-hati, saya akan cukup tahu untuk setidaknya bertanya apakah ada upgrade yang dijadwalkan dalam waktu dekat dan untuk melihat bahwa apa yang saya pikir adalah sewa yang sederhana , sebenarnya adalah Triple Net Lease yang disamarkan.
Ringkasan Biaya CAM
- CAM adalah akronim untuk "Common Area Maintenance."
- Pengeluaran CAM dialokasikan untuk penyewa secara pro rata: semakin banyak jumlah sewa penyewa, semakin besar persentase pengeluaran CAM yang harus dibayar.
- Biaya CAM dibayarkan oleh penyewa (penyewa) kepada pemilik (lessor) untuk membantu menutupi biaya overhead dan biaya operasional dan pemilik tanah dapat mencoba untuk memasukkan berbagai macam pengeluaran mereka sebagai biaya CAM.
- Area umum umumnya mencakup ruang yang diakses, digunakan, diuntungkan oleh, atau dibagikan oleh semua penyewa, dan hampir selalu mencakup lorong, lift dan tangga, lobi, dan toilet umum.
- Biaya CAM juga dapat dikenakan untuk ruang eksternal, seperti trotoar dan tempat parkir, dan, dalam beberapa kasus, bahkan untuk fasilitas di luar lokasi.
- Biaya administrasi mungkin dikenakan, berdasarkan persentase dari tarif biaya CAM, untuk biaya operasi dan pemeliharaan yang terkait dengan area non-umum atau gaji - hal-hal yang tidak benar-benar biaya umum dan biaya yang akan disumbangkan oleh sebagian besar penyewa.
- Tidak semua tuan tanah memungut biaya CAM, tetapi sebagian besar masih melakukannya, terutama di ruang industri komersial dan sewa ritel.
- Tidak peduli apa pun yang disebut seorang tuan tanah biaya, jika Anda membayar untuk pemeliharaan, pajak, dan asuransi, sewa Anda adalah Triple Net Lease - yang paling tidak menguntungkan dari semua sewa untuk penyewa.